鎌倉移住のメリット・デメリット & 鎌倉の地価の過去検証

鎌倉移住のメリット・デメリット

鎌倉移住のメリットやデメリットなどは、もう語り尽くされていると思われますので、私ごときが細かくは書きませんが、まとめると以下のようになるかと思います。

メリット

  1. 歴史ある観光地が徒歩圏内
  2. 環境がよい(海が近い含む)
  3. 東京からの距離が意外と近い(交通の便が比較的よい)

あとはオシャレな店が多いとかいろいろあると思いますが、私が結構いいなと思ってるのは、京都のように「よそ者を排除するような雰囲気がなさそうなこと」ですね。

デメリット

  1. 観光客が多くて生活が大変
  2. 災害の危険性
  3. 東京から近いといってもやっぱり遠い

こんな感じかなと思うのですが、メリットとデメリットは表裏一体な関係性もあるので、そのように並べてみました。

これらがよく見る見解かなとは思いますが、イカしたクリエイターではない私には通勤があるので、やはり東京からの距離がどうしてもデメリットのほとんどを占めます。
求めるもの、立場によってメリットもデメリットも変化しますよね。

あとは、気になっているのは、「意外と狭くて飽きる」点でしょうか。京都くらいでかいと飽きないかなと思いますが、海メインじゃない場合は、数年で遊びつくしてしまうかもしれません。

鎌倉ブランドと地価

そして、メリットで最も私が重要視しているのは、鎌倉はブランドがあって地価が落ちにくいのでは?ということです。
いま都心はかなり不動産価格が高騰していて、コロナで先が見えない中で怖い感じです。
鎌倉ももちろん上がっているとは思いますが、何かあったときに大幅な不動産下落をしない鎌倉ブランドとしての価値があるのではないかと考えています。
そこで鎌倉の地価というのは、本当にブランド価値があるのか、公示地価の推移を追って検証していきたいと思います。

鎌倉の地価推移

1975年から発表されている公示地価のうち、住宅地のみを取り上げ、周辺地域等と比較してその推移を見ていきたいと思います。

1975年の地価

1975年
全国41,500
東京圏72,600
関東甲信越(除く東京)21,700
東京都107,700
神奈川県56,300
横浜市61,100
川崎市72,500
横須賀市45,100
平塚市51,700
鎌倉市75,800
藤沢市59,300
茅ケ崎市50,000
逗子市69,900
三浦市42,700
葉山町55,600
1975年の公示地価住宅地

このようになっていて、神奈川では鎌倉がトップですね!

川崎よりも横浜の方が高いのは、東京に近いのもありますが、横浜の方が田舎を広く含んでいるからでしょうか。

なお、赤のアンダーラインは鎌倉よりも高いところです。

1975年~1980年まで

 鎌倉を上回っている赤いアンダーラインの増加をご確認ください。

1975年1976年1977年1978年1979年1980年
全国41,50042,10042,40044,30053,90066,200
東京圏72,60073,10071,40073,40086,300106,300
関東・甲信越21,70022,10023,00024,00026,50030,500
東京都107,700108,500106,400110,900130,600163,300
神奈川県56,30056,90057,90060,10070,70084,500
横浜市61,10061,40062,30065,00074,90090,300
川崎市72,50073,50075,30078,80089,100109,800
横須賀市45,10046,40047,70050,40055,70066,100
平塚市51,70053,00054,00054,40059,10068,800
鎌倉市75,80076,40077,20077,50084,10098,100
藤沢市59,30059,50060,30060,60065,60079,400
茅ケ崎市50,00050,00051,30053,00058,60070,000
逗子市69,90070,40071,30073,70080,40097,200
三浦市42,70043,90045,00046,40050,20058,800
葉山町55,60056,00056,50058,00066,80077,700
公示地価住宅地1975~1980

1978年に川崎市に抜かれ、その後、東京圏(1都3県平均)にも抜かれてしまいました。

この期間、伸び率ではどうなっているのかを見てみると以下のようになっています。

1975年を100とした場合の推移です。

1975年1976年1977年1978年1979年1980年
全国100101102107130160
東京圏10010198101119146
関東・甲信越100102106111122141
東京都10010199103121152
神奈川県100101103107126150
横浜市100100102106123148
川崎市100101104109123151
横須賀市100103106112124147
平塚市100103104105114133
鎌倉市100101102102111129
藤沢市100100102102111134
茅ケ崎市100100103106117140
逗子市100101102105115139
三浦市100103105109118138
葉山町100101102104120140
1975年を100とした推移

こうしてみると、1980年には鎌倉市が伸び率では最低になっていることが分かります。

全国平均の伸びが最も高いことを見ても、この時期は地価の安い地域が伸びたのかなと思いますす。

1981年~バブル直前の1985年

バブルの直前までを見ます。

 鎌倉を上回っている赤いアンダーラインの増減をご確認ください。

1981年1982年1983年1984年1985年
全国79,90096,000113,000117,300121,300
東京圏129,300154,400183,900190,000196,500
関東・甲信越35,80041,70049,80051,90053,500
東京都198,100229,000270,200281,500296,800
神奈川県100,700126,600162,800167,000170,200
横浜市107,100137,000182,000185,700188,900
川崎市133,100163,400206,200212,000217,600
横須賀市81,30099,600123,200126,300128,400
平塚市83,200110,700146,300152,900154,600
鎌倉市115,400145,600178,900182,200184,600
藤沢市93,300121,000149,400154,000158,400
茅ケ崎市85,900104,200149,000158,700160,200
逗子市115,800137,200166,700169,200170,900
三浦市72,50090,400104,300109,000110,800
葉山町90,400111,100133,000135,700137,800
1981年~1985年

順調に上昇していますが、東京圏平均や川崎よりも終始低い状態が続き、1983年には横浜市にも抜かれました。

逗子市に一瞬抜かれますが、すぐに抜き返しています。

1975年を100とした伸び率はここでは出しませんが、すべての地域がすべての期間で鎌倉の伸びを上回っている状態です。

1986年(バブル開始)~1991年(バブル崩壊直前)

この期間がバブルの期間になります。

※ 鎌倉が一気に上昇していることをご確認ください。

1986年1987年1988年1989年1990年1991年
全国129,200168,100242,000250,800286,600306,500
東京圏216,900338,000531,300507,300521,300539,400
関東・甲信越55,00056,40059,40065,50076,80091,900
東京都353,900672,700951,300893,500891,200888,600
神奈川県175,200202,400397,200362,200366,800379,300
横浜市194,600232,800451,000407,800412,000421,600
川崎市227,000275,200577,800498,700501,000512,800
横須賀市130,800137,300210,600206,500220,900232,000
平塚市153,500155,400221,800225,900230,200254,000
鎌倉市190,600219,500518,300491,900489,100508,800
藤沢市162,100175,300339,000323,600318,400343,300
茅ケ崎市162,000164,800280,900280,800283,700294,400
逗子市175,200190,900459,500435,800430,900453,900
三浦市112,900120,300154,000152,800180,600188,600
葉山町140,200148,300322,000306,100330,400414,000
バブル期間

東京がもう遥か彼方にいってしまいますが、横浜を抜き返し、東京都隣接する川崎にも肉薄しています。

この期間の伸び率を見てみます。1975年を100とした数字です。1985年は比較地域の中で鎌倉は最低の伸びでした。

1986年1987年1988年1989年1990年1991年
全国311405583604691739
東京圏299466732699718743
関東・甲信越253260274302354424
東京都329625883830827825
神奈川県311360706643652674
横浜市318381738667674690
川崎市313380797688691707
横須賀市290304467458490514
平塚市297301429437445491
鎌倉市251290684649645671
藤沢市273296572546537579
茅ケ崎市324330562562567589
逗子市251273657623616649
三浦市264282361358423442
葉山町252267579551594745
1975年を100とした場合の伸び率

まあ東京がすごいというのはありますが、鎌倉もすごいです。ついでに葉山の伸び率もすごいですね。

バブルの絶頂期は、15年前と比較して、東京で8倍の地価、全国平均でも7倍以上の地価となっていたということになります。

鎌倉は元が高いわりに7倍近い伸びとなって、バブル期に大人気だったことがよく分かります。

後は、藤沢や茅ケ崎が伸びを見せているのに、比べ三浦・平塚・横須賀はそうでもありません。これが湘南人気によるものなのか、東京からの距離によるものなのかは分かりません。

バブル崩壊1992年~1997年

1991年にバブル崩壊が始まった後の6年間の推移です。

 鎌倉を上回っている赤いアンダーラインが再び増えていくのをご確認ください。

1992年1993年1994年1995年1996年1997年
全国266,100234,000192,400185,000176,200170,500
東京圏477,700385,600339,200322,000302,400289,600
関東・甲信越96,60097,10085,00084,80083,00081,100
東京都768,100604,200500,700462,000429,900409,300
神奈川県362,300314,200292,000287,300277,600271,200
横浜市400,000345,300320,600316,900304,700297,100
川崎市481,100394,900362,600354,100340,900331,300
横須賀市230,200218,200207,700205,400201,500199,000
平塚市255,400247,900242,500238,300235,700233,000
鎌倉市488,300387,800333,500317,100296,100282,300
藤沢市334,800296,400275,300272,100267,400262,400
茅ケ崎市283,800278,600267,600264,700261,200257,100
逗子市434,600358,300310,900297,300285,300274,700
三浦市196,600197,500189,200185,400182,800181,400
葉山町392,600313,200279,200259,600249,700239,700
1992年~1997年

バブル崩壊の始まった1992年には再び鎌倉が神奈川県のトップになっています。これは最初の1975年と同じ状態になります。

その後、全国的に下落が進み、東京が最も大幅な下落をする中、鎌倉も再び川崎や横浜に抜かれることになります。

その後の低迷期1998年~2012年とリーマンショック

この後、地価は2006~2007年に底を打って上昇に転じますが、2008年にリーマンショックが起きて以降、東京集中の傾向が強くなり、地方の地価の下落が続きます。

1998年以降はずっとダラダラと全国が下落しますので、2006年まで飛ばして推移を見ます。

※ ここは全体がただ下落していますので、その様子だけご確認ください。

1998年2006年2008年2009年2010年2012年
全国165,700115,700126,900120,200113,700110,700
東京圏281,800207,500240,200224,300210,800206,900
東甲信越78,70047,50044,80043,50041,80038,400
東京都398,700324,500400,100366,500340,400334,500
神奈川県266,700185,800200,700192,700185,800182,800
横浜市291,200207,100227,100218,900209,000204,800
川崎市323,500228,300262,600247,900241,100240,400
横須賀市197,000138,200139,400137,300132,000127,300
平塚市230,600161,000162,700160,000157,200152,900
鎌倉市276,800197,000211,700210,300204,600200,500
藤沢市259,600189,700198,400196,300191,300186,600
茅ケ崎市254,600191,100202,700199,400195,800194,300
逗子市269,900181,500190,300187,100181,600181,500
三浦市179,200115,600112,400109,200105,00098,600
葉山町232,500164,600170,800167,900162,200157,500
1999年~2005年の下落期間と2011年を省略

2006年以降ようやく上昇を開始しますが、2008年のリーマンショックによって再び下落になります。

東京は明らかにリーマンショックの影響を受けていますが、川崎、横浜、鎌倉などを見ると下げ止まりしているように見えます。

ただ、この期間ずっと、鎌倉は川崎と横浜を上回ることなく、茅ケ崎に肉薄されるような状況となっています。

アベノミクス2013年~2020年

※ 都心だけ上昇していく様子と、鎌倉などはほとんど変動していない点をご確認ください。

2013年2014年2016年2018年2019年2020年
全国106,300101,700109,800114,100116,900119,900
東京圏205,200204,300219,100230,600237,600244,900
東甲信越34,60033,70033,30033,30033,20033,200
東京都337,200342,600369,700398,700415,200432,300
神奈川県179,400182,000184,800187,400189,300191,500
横浜市205,300214,100218,400224,500228,000231,600
川崎市243,100249,500253,900261,500267,000272,500
横須賀市124,600124,100117,900112,600110,300108,600
平塚市146,200143,500142,300138,900137,500136,400
鎌倉市198,900199,500200,600201,600202,200203,500
藤沢市184,600186,000188,500188,600187,700188,400
茅ケ崎市190,700194,300190,000190,200191,200192,300
逗子市182,100187,200183,200181,400181,400182,800
三浦市91,00088,30076,40069,00066,20063,800
葉山町148,300147,500146,900143,800142,900143,400
2013年~2020年(変動の少ない2015年2017年を省略)

2013年のアベノミクスが始まり、株価に比べれば大した上昇ではありませんが、徐々に地価も上昇していきます。

東京、川崎、横浜が上昇しているのに対し、それ以外の地域は完全な横ばいであり、横須賀、平塚、葉山は下落、特に三浦市の下落が激しくなっています。

鎌倉は横ばいですが、ずっと微増傾向にはありますが、ほぼ並んでいた横浜市からは引き離されてしまいました。

ダイジェスト推移

1975年1980年1986年1991年2000年2006年2013年2020年
全国41,50066,200129,200306,500148,700115,700106,300119,900
東京圏72,600106,300216,900539,400248,900207,500205,200244,900
東甲信越21,70030,50055,00091,90071,70047,50034,60033,200
東京都107,700163,300353,900888,600357,000324,500337,200432,300
神奈川県56,30084,500175,200379,300240,300185,800179,400191,500
横浜市61,10090,300194,600421,600263,500207,100205,300231,600
川崎市72,500109,800227,000512,800289,900228,300243,100272,500
横須賀市45,10066,100130,800232,000183,600138,200124,600108,600
平塚市51,70068,800153,500254,000206,900161,000146,200136,400
鎌倉市75,80098,100190,600508,800250,500197,000198,900203,500
藤沢市59,30079,400162,100343,300240,900189,700184,600188,400
茅ケ崎市50,00070,000162,000294,400234,900191,100190,700192,300
逗子市69,90097,200175,200453,900246,900181,500182,100182,800
三浦市42,70058,800112,900188,600164,200115,60091,00063,800
葉山町55,60077,700140,200414,000212,100164,600148,300143,400
バブル始バブル壊アベノM
ダイジェスト推移

続いて、1975年を100とした場合の、伸び率の推移です。

1975年1980年1986年1991年2000年2006年2013年2020年
全国100160311739358279256289
東京圏100146299743343286283337
東甲信越100141253424330219159153
東京都100152329825331301313401
神奈川県100150311674427330319340
横浜市100148318690431339336379
川崎市100151313707400315335376
横須賀市100147290514407306276241
平塚市100133297491400311283264
鎌倉市100129251671330260262268
藤沢市100134273579406320311318
茅ケ崎市100140324589470382381385
逗子市100139251649353260261262
三浦市100138264442385271213149
葉山町100140252745381296267258
バブル始バブル壊アベノM
ダイジェスト伸び率推移
  1. 鎌倉は葉山と共にバブル期に特別な上昇を見せた。
  2. アベノミクスで景気は拡大しているらしいが、バブルとは明らかに違う動きになっている。
  3. アベノミクス以降、東京集中が加速しており、東京からの距離で伸び率が決まっている。
  4. その割には鎌倉は健闘していると言えるような気もする。

まとめ

ブランドがあるからこそ、好景気の時に伸びるのであって、弾けたときにはより下がってしまうことにもなるんですよね。

ただ鎌倉はアベノミクス以降の恩恵で上げっているようには見えません。コロナバブルの影響を受けて上がっているのかは、次の公示地価発表を待たないと分かりませんが、少なくとも上げ過ぎで落ちるということもないように思います。

とはいえ、東京も一部の東京ど真ん中が激しく地価上昇しているように、鎌倉も地域差があるのは自明のことで、鎌倉駅を中心とした地域だけを見ればまた違った見え方になるかもしれません。

そのあたりはまた分析していきたいと思いますが、よろしければ鎌倉全体の地価がどんな感じかの考察もよろしければご覧ください。

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